Nie budzi zdziwienia, gdy spółka komunalna płaci podatek od nieruchomości, które stały się jej własnością – poprzez aport, sprzedaż lub w inny sposób. Liczne wątpliwości dotyczą natomiast sytuacji gdy przyjęto inną formułę korzystania z majątku niezbędnego do jej funkcjonowania.

Opisywany problem dotyczy wszelkich spółek komunalnych, jednak jego doniosłość jest szczególnie istotna w przypadku spółek o statusie przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego, dla których koszt podatku od nieruchomości jest jednym z istotnych elementów kalkulacyjnych przy taryfach opłat. W tych wypadkach często funkcjonują nieweryfikowane od lat rozwiązania, które bazują na założeniu o braku konieczności ponoszenia podatku. Nie zawsze takie założenie jest trafne, przy czym z uwagi na pewną wspólnotę interesów spółki i gminy (zainteresowanej niskim poziomem opłat dla mieszkańców) rozwiązania te utrwalają się.

O tym kogo obciąża podatek od nieruchomości stanowi ustawa z dnia 11 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych w art. 3. Przepisy przewidują szczególną regulację dla nieruchomości i obiektów budowlanych, które stanowią własność m.in. gminy. W odniesieniu do takich nieruchomości i obiektów budowlanych podatnikiem jest bowiem posiadacz, i to zarówno, gdy posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem-gminą, jak i gdy jest bez tytułu prawnego.

W praktyce spotykane są bardzo różne modele. Spółki wykorzystują niezbędną infrastrukturę na podstawie umowy dzierżawy, użyczenia, jak i – rzadziej – bez żadnego tytułu prawnego (ostatni przypadek zwykle odpowiada użyczeniu, a jedynie nie znajduje to potwierdzenia w pisemnej umowie).

Pojawiają się także inne konstrukcje, oparte o umowy administrowania, o zarząd, czy nawet umowy „dzierżenia”.

W każdym z tych modeli należy zbadać, czy prawa i obowiązki stron świadczą o posiadaniu nieruchomości (obiektów budowlanych), czy nie. Należy bowiem mieć na uwadze, że to nie nazwa (formalna strona) decyduje o posiadaniu dla celów podatkowych, ale realnie ukształtowany zakres uprawnień spółki w stosunku do przekazanego jej mienia.

W przypadku umów dzierżawy, użyczenia – na podstawie których spółka wykorzystuje majątek w swojej działalności, a także pobiera z tego tytułu pożytki we własnym imieniu i na swoją rzecz – nie ma zwykle wątpliwości, że spółka jest posiadaczem, na którym ciąży obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości. Podnosi się także w omawianym zakresie, że posiadanie sieci (przewodów wodociągowych lub kanalizacyjnych wraz z uzbrojeniem i urządzeniami) niejako z założenia wiąże się ze statusem przedsiębiorstwa wodociągowo-kanalizacyjnego. Przesądzają o tym przepisy o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków.

Najczęściej podobnie wypada ocena innych umów (bez względu na zastosowaną formę/nazwę), a to z tego względu, że nieruchomości i obiekty budowlane będące ich przedmiotem, także w tych innych przypadkach, wykorzystywane są przez spółkę w działalności pwik prowadzonej we własnym imieniu i na własną rzecz, z czym wiąże się uzyskiwanie przez spółkę dochodów z opłat. Tymczasem brak obowiązku podatkowego w rozważanych sytuacjach mógłby wiązać się jedynie z przypadkiem, w którym spółka występowałaby w charakterze „dzierżyciela”, tj. podmiotu, który faktycznie włada majątkiem, ale za kogo innego. Warunek ten spełniają przypadki, gdy istotą działania spółki jest realizacja usługi na rzecz gminy (zarządzanie mieniem, jego konserwacja, obsługa i pobór opłat na rzecz gminy), a nie pozyskanie infrastruktury do wykonywania działalności wod-kan we własnym zakresie. Pobieranie pożytków (dochody z opłat) jest powszechnie przyjmowanym w orzecznictwie i doktrynie jest ważnym (zwykle przesądzającym) czynnikiem w ustaleniach czy obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości obciąża spółkę.

Reasumując, samo nazwanie relacji łączącej spółkę i gminę w sposób sugerujący, że nie mamy do czynienia z posiadaniem (umowa dzierżenia, administrowania, zarządzania) nie przesądza o braku obowiązku podatkowego, jeśli spółka faktycznie jest posiadaczem (włada rzeczą jak, w szczególności, użytkownik, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się określone władztwo nad cudzą rzeczą).

Wyzwolenie spółki komunalnej od ciężaru podatkowego, leżące niekiedy także w interesie samego samorządu, musiałoby wymagać istotnego przemodelowania gospodarki komunalnej (co w wielu wypadkach może być niewykonalne lub nieopłacalne), względnie zastosowania zupełnie innych rozwiązań (np. wprowadzenie zwolnienia przedmiotowego dla określonej kategorii nieruchomości albo obiektów budowlanych).