Sąd Najwyższy w dniu 25 sierpnia 2017 r. podjął uchwałę w sprawie skutków upływu terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego (sygn. III CZP 11/17).

Zgodnie z jej treścią upływ terminu, na który zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie powoduje wygaśnięcia prawa odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na tym gruncie.

O podjęciu przywołanej uchwały informowaliśmy już Państwa na łamach portalu w artykule pt. „Wygaśnięcie użytkowania wieczystego a własność lokalu”.

Zagadnienie prawne

Przypomnijmy, że w niniejszej sprawie Rzecznik Praw Obywatelskich wystąpił do Sądu Najwyższego o rozstrzygnięcie, czy upływ terminu, na jaki zostało ustanowione prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, na której znajduje się budynek wielolokalowy, powoduje wygaśnięcie prawa odrębnej własności lokalu w tym budynku (wyjaśnienie dotyczyło przepisów art. 235 § 2 k.c. w zw. z art. 3 ust. 1 i art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej jako: „u.w.l.”).

Rzecznik Praw Obywatelskich wskazywał, że obowiązujące przepisy nie przewidują wprost, jaki wpływ na własność lokalu ma wygaśnięcie prawa użytkowania wieczystego do nieruchomości, w której właściciel lokalu ma udział. Jednocześnie zwracał uwagę na istniejące w tym zakresie rozbieżności w doktrynie i judykaturze.

Stanowisko SN

W związku z istniejącym sporem, stanowisko zajął Sąd Najwyższy, opowiadając się za poglądem, zgodnie z którym prawo odrębnej własności lokalu znajdującego się w budynku położonym na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste nie wygasa, pomimo wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego gruntu.

W uzasadnieniu do uchwały Sąd Najwyższy wskazał, że za takim stanowiskiem przemawia przede wszystkim literalna wykładnia art. 3 ust. 1 i art. 3a ust. 1 u.w.l. oraz jej zgodność ze standardami konstytucyjnymi. Zgodnie bowiem z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP nie ma podstaw do kreowania prawa własności ograniczonego w czasie, natomiast art. 75 ust. 1 Konstytucji RP wprost nakazuje dokonywanie takiej wykładni, której rezultatem jest ochrona prawa własności lokalu.

Zdaniem Sądu Najwyższego uznanie, że własność lokalu w przedmiotowych okolicznościach wygasa, powodowałoby problemy zarówno dla właścicieli lokali, jak również właścicieli gruntów, a ponadto naruszałoby podstawowe instytucje prawa rzeczowego (numerus clausus praw rzeczowych) i ich hierarchię.

Nie bez znaczenia jest przy tym także fakt, iż ustanowienie odrębnej własności lokalu nie może prowadzić do ustanowienia udziału w prawie użytkowania wieczystego, jeżeli z istniejącą już odrębną własnością lokalu związany jest udział we współwłasności gruntu (art. 3a ust. 1 pkt 1 u.w.l.).

W związku z powyższym akceptacja poglądu, że własność lokalu trwa, pomimo wygaśnięcia prawa użytkowania wieczystego, wydaje się bardziej uzasadniona.

Niezależnie od przywołanych powyżej rozważań, Sąd Najwyższy wskazał również, że dopuszczając przedłużenie prawa użytkowania wieczystego naruszane jest co prawda prawo właściciela gruntu, jednak tylko w ten sposób, iż jest on zmuszony do dalszego znoszenia obciążenia stanowiącego jego własność gruntu, lecz za odpowiednią opłatą z tego tytułu. Uznanie, iż odrębna własność lokalu wygasa, prowadziłoby natomiast do pozbawienia właściciela lokalu przysługującego mu prawa.

W ocenie Sądu Najwyższego istotny jest także aspekt społeczny związany z bezdomnością. Dopuszczalność przywołanego ograniczenia ma dodatkowe uzasadnienie, gdyż dotyczy szczególnego właściciela, jakim jest Skarb Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego i ich związki, na których spoczywa obowiązek dążenia do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i przeciwdziałania bezdomności. Pozbawienie własności lokalu mieszkalnego mogłoby natomiast przyczynić się do jej wzrostu.  

Z uwagi na to, że jednostki samorządu terytorialnego i ich związki także są właścicielami oddawanych w użytkowanie wieczyste gruntów, na których znajdują się budynki wielolokalowe, przywołana uchwała Sądu Najwyższego ma znaczenie także dla tych podmiotów.